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u     人類的生存及幸福對財富充滿需要

u       財富不僅包括商品類財富,還包括非商品類財富,不僅包括物質類財富,還包括精神文化類財富及其它類財富

u       財富經濟由創造、實現、使用、分配四個部分構成

u       財富的產生需要經過創造、實現兩個階段,創造是財富的源頭,實現是財富的河流

u       財富只能由人創造,其它任何東西都不能創造財富

u       人類的歷史就是創造的歷史,一個社會的崛起,歸根結底就是創造的崛起

u       財富創造是人類文明的開始,也是人類文明賴以發展的支點

u       人類的潛在需求是無限的

u       人類對財富的創造不會終止

u       創造須滿足人們的需要

u       創造正成為最關鍵的財富之力

u       優秀創造者應視為人民的英雄

u       財富經濟的運行深受與此有關的每種要素的影響

u       在不同的時代,決定財富的關鍵要素在不斷變化

u       財富的獲得需要勞動,沒有勞動便沒有財富

u       財富的總量決定于財富的創造、實現、使用的狀況以及三者的密切結合,并與分配的情況密切相關

u       財富應按功分配,并得有利于公正、文明和財富發展

u       不是獲取私利而恰好貢獻社會,而是貢獻社會才能獲取私利

u       社會財富的容量具有一定性與發展性

u       財富需求多少,只能供給多少,供給是所需求的才為有效

u       財富供給與財富需求是動態的一對相生相伴的關系,供給與需求應諧調發展

u       財富首先要為人們所需要才可能有價格

u       需缺度決定價格

u       財富的價值取決于創造,一個財富的價值是恒定的

u       需求變化不影響財富的價值

u       供給要滿足需求

u       人們一切活動的最終目的是為了生存和幸福

u       從國際范圍的角度來解決問題

u       應將自然資源及環境納入財富的范疇

u       專利不應存在地域性

u       人人具有專利天賦權

u       財富永遠需要經營,不管是個人也好,企業也好,還是一個社會也好,都是如此

u       一個富有前途的企業所提供的財富應該總是能更好地滿足人們的需要

u       人們總是選擇最好的

u       在創造中獲取先期利潤

u       不是每種財富都需要生產,但每種財富都需要創造,每種商品類財富都需要銷售

u       經濟的良好增長需要有財富比較優勢

u       低勢能財富必為高勢能財富所替代

u       教育不是消費,而是一種生產

u       沒有研究創造就沒有生產,有創造才有一切

u       控制研究才能控制財富

u       鑄造時代財富之力遠比獲取財富重要

u       不是強盛成就創造,是創造成就強盛

u       中國的覺醒在于創造上的覺醒:一方面她需要對于創造的重視,并作出大量的投入;另一方面中國人也要恢復創造的意識,并勇于去創造

u       中國應該奉行創造立國和創造強國的思想

 

世界財富研究網 > 學術著作 

01財富引論

02財富之源

03財富的特性

04各要素在財富中的地位

05財富創造綜述

06財富創造的主體

07論物質科技財富的創造

08論其它類財富的創造

09財富實現綜述

10財富生產

11財富服務

12財富銷售

13財富傳播

14公共秩序財富的實現

15財富消費與需求

16財富的供給與需求的關系

17財富價值與需求的關系

18財富的貢獻

19財富分配存在的問題

20財富分配探索  

21財富理論體系

22與財富有關的一系列問題的探討

23促進經濟理論發展

24專利理論探索

25人類財富的未來

26財富經營概論

27企業財富的經營

28個人財富的經營

29社會財富的經營

30財富的增長研究

31一個國家的崛起就是創造的崛起

32發展中國家的財富發展及政策

33對培育財富之力的思考

34社會經濟政策考察與研究意見

 

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再論中國房產維持高價格的危害

作者:李宗發

 

 

     在美國一棟別墅只需要白領8年左右的工資,普通住房也只需一般工人數年的工資,少有超過十年的,人們不僅將掙的錢用于住方面,而且還可以用于衣、食、行、旅游、娛樂、學習、投資等方面。而中國一個非國有企業工人買一個立錐之地需要工作三四十年,即需工作一生,房產價格已高到極嚴重的地步。然而這些年來在房產上的一系列錯誤思維和南轅北轍做法令人擔憂,為此特寫此文,希望我國在房產這關乎民生的產品上不要再繼續致命性的錯誤。

     一、中國經濟可持結發展的支柱不是房產,是科研創新和文化創新

     中國經濟之可持續發展必須建立在不斷的大規模科研創新、文化創新上, 因為不斷研發創造出新種類的財富, 所以我們可以擴大財富生產的種類, 并且因為先進所以可以向國內市場、世界市場大量銷售高價值的這些新創新的產品, 因此財富經濟不斷擴張, 人民收入不斷提高,經濟不斷高速發展。人類幾百年經濟的迅速發展,歸根到底就是自牛頓力學以來人類大規模科研創造的出現,短短幾百年里創造出較過去幾千年多幾百倍的新種類的財富,因人類相互生產供給這些財富,所以每人供給和擁有的財富量遠高于古代,每年商品類交換的財富遠高于過去任何時期。

     雖然人類先進的一些科技產品實行專利保護,但大多數較先進的技術產品落后國家是可以學習生產的,在一定時期內發展中國家學習發達國家技術的速度高于發達國科研創新的速度,因此發展中國家可以獲得較發達國家更高的發展速度。例如中國1978年從落后、貧窮的起點開始學習西方先進技術,解放生產力,因此三十年來可以獲得兩位數的發展速度。但是當技術接近發達國家時,就必須轉向大規模的科研創新,否則國民經濟將出現大問題。這一點我在《國民財富產生原理研究》(財富創造論)和多篇文章中一再強調和警告。

    當日本由戰敗國開始起步時,它從美國學習引進大量先進技術,并向美國出口,因此二十世紀五十年代,日本經濟迅速增長。六十年代在經濟不斷增長時,日本一方面繼續向美國學習引進先進技術,另一方面開始進行科研創新,因此日本六十年代、七十年代、八十年代經濟持續高速增長,一個只有一億多人口的國家躍升為世界第二大科技強國和第二大經濟強國,在科技創新方面幾欲超過美國。然而二十世紀八十年代日本科技達到頂峰后,在科研創造上卻開始下滑,而美國在克林頓政府的調整下大力推動科技革命,再加之美國開始打壓日本,采取各種方式遏制外向型的日本出口,因此日本九十年代和二十一世紀初在科技創新速度、財富供給增長速度上比八十年代嚴重下降,比起美國科研創新速度也已經下降,因此日本經濟走向低迷。

    中國經濟界一些人總拿日本的房產泡沫說事,筆者極不贊成。房產只是一個表象,而科研創造才是經濟的核心和支柱。當日本科研創造迅猛發展時,其索尼、豐田、松下等高科技產品橫掃整個世界,先進的產品為日本獲得了大量訂單,因此老百姓就業、收入當然就高,因此對房屋需求當然就大,房價上漲一些也就理所當然(另有日本土地有限造成供需失衡等因素)。而當科技、出口下降,日本訂單減少,就業困難,收入下降低時,房產價格下跌也就成為必然。由于當時經濟繁榮時,需求的大量房屋建立在有限的日本國土上,房價漲得很高也就必然,而當科研創造放慢,經濟可持續發展后勁嚴重減弱,就業困難,收入下降時,百姓買不起房,熱錢逃出房產,房價大幅度下跌,也就成為必然。毫無疑問,房價下跌,造成許多還沒賣出房的開發商傾家蕩產,造成借貸的銀行收不回債權破產也就在所難免。這就是所謂的房產泡沫的大致表面情形。實際上,根本原因不是房產泡沫拖跨日本經濟,而是科研創造減弱導致了日本經濟的停滯。全世界各國都在進行科研創造,特別是美國、韓國的科研創造都在日新月異,如韓國三星超過日本索尼、韓國造船業取代日本世界第一的地位等,日本九十年代以來有限的一點進步能穩住其技術相對水平、能穩住其原有的訂單規模已很不錯,要想再獲得過去的擴張發展速度是不可能的。

    韓國經濟高速發展與日本50年代至80年代的軌跡基本相似。而中國1978年至2010年以來經濟的發展與日本50年代至70年代很相似,以及與韓國1998年以前極為相似,主要依賴于向世界先進技術的學習模仿引進,另外中國2001年加入WTO后以人口第一優勢向世界輸出大量廉價的商品,一方面是高速的技術學習引進,一方面是高速向世界各國輸出低價產品,因此中國三十年來經濟高速發展也就成為必然,中國自2002年以來經濟又一次突飛猛進地發展也就成為必然。

    但是,不可能每年向世界先進國家學習大量先進技術,當技術接近先進國家時,還必須進行超越發達國家的科研創造,靠自己每年大規模創造的先進種類的財富來可持續拉動經濟“8%”以上的增長,有一天,當中國每年新創造和實施的新種類財富速度大于8%時,中國的經濟才可能有8%的增長速度。

    中國也不可能長期低價格向世界各國輸出產品,擴張市場。世界市場不是無限的,而是在一定時期是有限的,當到一定限度后擴張速度就會停止。諸如,金融危機就會造成出口下降及此方面的經濟負增,其它發展中國家模仿跟進或他國的貿易保護也會造成出口下降及此方面經濟的負增長。

    況且一味生產低價格的產品輸往世界,中國人的平均收入水平永遠不可能達到世界平均水平,實現富民夢想永遠實現不了。

    如果中國不認清這一點,還將經濟的可持續增長本末倒置地寄托于房地產,寄托于房價的瘋漲來迫使無房者焦燥而拼命買房,以為就可以長期拉動經濟發展,那將是大錯特錯。

     二、民生房屋產品不能成為使無產者終身為奴的分配工具

     中國是一個人口大國,是一個需要城市化的大國。中國擁有13多億的人口,大約近10億人需要在城市居住,但大多數都還沒在城市擁有自己的住房,然而隨著人類科技、經濟、社會城市化不可逆轉的發展,大部分人必須在城市里工作和永久居住下來。這就決定了中國需要幾億套的新增房屋。

     可是,國家住房部和國土資源卻緊緊抓住土地,每年少量供給住房建設,人為將城市土地變得稀缺,不斷抬高土地拍賣價格,當土地價格被抬高并且供給有限時,房屋成本也就提高,并且房屋供給也就有限。只要有一點經濟學常識的都知道,面對大量的房屋需求,卻只供給有限的土地、房屋時,房屋必然上漲。多年來,當人們發現中國房屋不斷上漲,比黃金還保值和增值時,許多有錢人就將會將錢投資買房,連國外的大量熱錢也興奮地悄悄涌進來,購買大量房屋“囤積居奇”,即所謂的投機。這讓人想起中國二三十年前,大米生產有限,供不應求,所以有一些奸商囤積居奇,進行“投機倒把”行為。現在大米供應是非常充足的,若沒有什么大的事件,只有傻瓜會大量購入大米準備明天大撈一把。但是現在的中國商品房卻是遠不能滿足幾億新城市化群體的需要,供遠小于求,所以房價上漲。投機商們也相信政府還會緊緊限制房屋生產,相信政府會照原來那樣以“怕房產泡沫”、“擔憂房產投資過熱”等來遏制供給,緊緊使房屋供不應求,以使價格不跌,在政策人為的干涉下,中國商品房也就會比黃金還穩定漲價的一種保值和賺錢工具。

     有聰明者卻稱,通過將土地、房屋變得稀缺,使房價上漲,使不少人賺到錢成為富翁,使中國的GDP增長了。筆者對經濟界這種觀點不敢茍同。一項商品的效用價值不會因為其價格提高而提高,價格與價值是兩回事。如北京原來一套70平米的房屋其每平方米實際價格應為6000元即總價值約合42萬元,價格被人為抬高到每平方米2萬元甚至3萬元即總售價140萬元以上后,這套房屋還是這套房屋,多出的100萬元是從中國無房者的腰包被擠榨或未來的血汗被預支到開發商、投機商等的腰包里,在中國不可能隨著房價由42萬上漲到140萬了就一套房屋變成了三套房屋,中國的實際財富并未增長。

     房價情況對于擁有一套基本住房的舊有城市居民是基本沒有影響的,但是對于還沒有買房的無房產者和土地出讓人、開發商、擁有多套房屋者卻是有影響的。當與實際價值基本相當的40萬元房屋價格被漲到140萬元時,無房者由于必須有立錐之地的需要,房屋再高都必須買房,設其年收入4萬元,原本其掙十年不吃不喝就可以買房屋的,到了必須掙近四十年不吃不喝才能買房,也就是說房價上漲后無產者必須終身為房而活。無產者一生的100萬血汗錢到什么地方去了呢?當然是到了賣房者手里了,就整個國民經濟宏觀來說,無產者們的血汗錢被開發商、投機者等通過高房價給“分配”了,也被高昂的土地分配了。房屋不能成為貧富懸殊的罪惡之源。

     就國民經濟實效而言,在土地、房屋上進行國民財富的再分配是可資考慮的,他可以從買房者那里獲得城市建設經費、財政收入等,然而我們現在卻用過頭了,因為土地、房屋供給稀缺,被拿得到土地、建得起房和有勢力的少部分開發商和有錢的投機者用來過份分配無產者的血汗錢。

    人民為何而活,為自己、為家人、為社會、為國家、為民族而活。然而高昂的房價卻使人民為房子而活,實質是為房產商等而活。這是極嚴重的社會問題,不能再等閑視之。

    將商品房作為社會許多負擔轉稼的工具,將城市公共綠化、道路修建、公共設施、財政開支、舊房拆遷所需要的高昂的費用很大部分通過新土地使用權出讓、新房屋銷售來解決,這是不妥的。當然能買房者適當承擔一些責任在政策上是可以考慮的,然而社會責任需要全體公民來承擔,從社會公平正義來說更應該主要以財產的比例來承擔,而不是通過高昂的房價讓無產者來承擔。買房人是誰,是無房的無產者。實際上通過對汽車征收環境污染稅、資源枯竭稅、公共危險稅、道路使用稅、城市空間擠占稅等來進行社會損耗的承擔,遠比在房價上向尚無房屋的無產者分配其可憐的財富、擠榨其將來一生的血汗更好、更正義。擁有一輛汽車是生存權之外的東西,是商務的需要,是生活品質提高的需要,往往這些需要排放污染物、不斷耗盡資源、行駛和停車均需要大量空間、每年交通事故成為人類死亡最大的天敵,往往買車的人并非窮人。而獲得一套基本房屋即擁有居住權是一個公民起碼的生存權,買房的和需要買房的人多為無產者,與買汽車相比,無產者買房屋并不存在對社會的損害和資源耗費,這是最起碼的權力。因此在稅賦、分配、社會責任承擔上的設計應該正義。

    在中國幾億老百姓進城謀生居住時,人為控制土地供給,人為控制房屋建設,人為制造房屋供不應求,人為制造房價上漲,因房價上漲引來大量熱錢炒房,又進一步制造房價上漲,而無房產者們被高房價壓榨得拼命向他人、向銀行借錢買房,從而一生為房而活,為開發商而活,為投機商而活——換句話說,房奴的實質并非為房屋的奴隸,而是高房價下勞動者為獲得立錐之地終身為賣房者作奴——間接地作奴——由于房價極高,為了獲得立錐之地,需要用一生的全部勞動付出給開發商、投機者交換才能成功,當然勞動者不直接為開發商等作奴,而是先用自己多年的勞動作首付款和向銀行借出一生余下的勞動作按揭款給開發商,雙方交割完畢,勞動者取得房屋,但成為銀行的債務人,一生勞動還債... ...作為政策制定者必須認識到:人為控制民生房屋供給, 使房價遠高過實際價值上漲,抬高房價, 造成惡果是未買房的大量無產者一生的汗水被它人掠走,經濟要是繼續建立在這樣的基礎上,將是很悲哀的。

    一個鮮明的對比是,允許全國各地拿大量肥沃的土地修寬闊的高速公路為轎車奔跑,卻不愿多拿點城市周邊的土地來修商品房以滿足無房者生存居住的需要。

    雖然國家也在搞經濟實用房、安居工程等惠民工程。但是,現實的情況是,許多經濟實用房比商品房修得好,比商品房還便宜許多。經濟適用房更多的情況是,只有在本城市有戶口者、在政府機關工作者、在事業單位工作者、在國營企業工作者,才有機會買到,幾億新城市化群體、幾億普通職員工人幾乎很難買到,只能拼命購買稀缺高昂的商品房。

    有人多年來總是認為:房價高漲將帶來房地產泡沫,為擠泡沫就需要限制房產建設。此種觀點值得商榷,并且相互矛盾,南轅北轍。房價高漲,本是供需嚴重失衡所致,需要大量建房以滿足人們對住房的需要,當供需平衡后,價格就會趨于理性,然而卻反轉來稱房價上漲帶來房產泡沫,為“防泡沫”,限制房屋建設供給,這樣的結果就是自2002年以來房價沒有下降,反而由幾千元狂漲到每平方米2萬元甚至3萬元以上。這種南轅北轍的錯誤在中國經濟界一直出現令人費解。

    人為控制供給, 房價不斷上漲, 不僅造成如上的嚴重社會問題, 而且將造成極嚴重的經濟問題。因為:

    (一) 房價高只會對賣房者有利, 中國老百姓的錢大部分流入極少數有勢力的開發商的腰包,或者說大量無產者的一生因不斷狂漲的房價而預支給開發商們,這些開發商掙足錢后,跑幾個到國外當外國人,中國財富都將流失慘重,況且現在撈到錢的富人跑到國外當外國人的豈是幾個?因此就不是簡單的一國之財富由左腰包裝到右腰包那么簡單的分配問題。

    (二) 房屋供給被人為制造成嚴重畸形,房價被抬到太高,還要太高,有一天肯定要跌,如果再讓其再高,再高,當跌下來時,中國經濟會死得很慘。人為控制中國房產畸形,對中國經濟太危險,必須將房屋這種民生產品根據市場需求,足量生產,足量供給,雖然放開供給,房價會下跌,造成相當的震蕩,但是市場那只手人會告訴開發商們需求大時多建房,需求小時少建房,最終如普通民生商品一樣,價格趨向平穩、合理,基本就是成本價再加1030%的利潤,這樣老百姓才能好好生存,中國經濟在長期里才能平穩發展。這些年的情況表明,主管者的智力與公心遠沒有市場那只手好。

     (三) 制造土地、商品房稀缺,房價被嚴重上漲,使得老百姓半生甚至一生都需要將幾乎全部血汗用于買房或還房債,老百姓本可以用于購買其它商品的錢被房屋銷售者搶走,老百姓在其它商品上的消費就減少,雖然使開發商們賺了錢,使房產行業利盈極多,一片繁榮,卻使其它商品消費減少,生產減少,為一行業之利而損百業之利,非智慧之舉。例如,一套70平方米的商品的價格狂漲到140萬元以上后,設一無房者多年極不容易地節攢了20萬元,只好拼命向親人朋友多人再借20萬元湊足首付款42萬元,再向親人朋友借10萬元裝修,另還要向銀行按揭100萬元,這樣雖然開發商一套房屋就賣了140萬元,賺了大錢,房產行業異常景氣,而這一購房者多年來的辛苦積蓄的錢全部用于首付款,不能再買其它商品消費,其它多名親友被借走了20萬元,多年內在其它商品上不能再消費這20萬元,這個購房者在未來幾十年內必須湊100多萬元的本金和利息還給銀行,因此一家人幾十年里在其它食、衣、行、旅游、學習、休閑等等消費上受到限制,使得其它行業大受房價掠奪之害。再假如房價只有42萬元,那么這個購房者僅用積儲的錢就足夠作為首付款購買到房屋,可以拿出10萬元甚至更多錢來裝修房屋,提高生活品質,其按揭款少,每月支付了按揭款后,還有充足的錢用于各方面商品的消費,不僅一生生活品質提高,享受盛世繁榮之福,而且促進了許多行業的發展。由于購一套房首付款和按揭比較容易,因此不僅收入高和儲蓄高的人能買,而且普通工人職員都可以買,由于價格合理,具購買力的需求會更加旺盛,因此中國的房屋生產量會更高,雖然開發商每套房賺錢不多,但是由于生產銷售量更大,中國房產行業總的銷售收入和利潤還是不低的,況且由于房屋生產量大,消費的水泥、鋼材等建筑材料會更多,會更好地促進相關產業的發展。

     中國需要謹記,人為制造稀缺,聚財于一行業而損百業非國民經濟之大道。

 

 

2010119 

 

    

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